主讲人：李俊怀
大胡子说房CEO，城市与房产研究专家，腾讯房产特聘顾问
买房有门道，投资讲诀窍。欢迎大家来到房产投资学习课堂——大胡子说房，我是大胡子老师李俊怀。
如果大家从头到尾都认真听课的，应该会记得一点，我一直强调投资买房不要去碰三四线城市。今天这节课，我就和大家来探讨三四线城市。但是我要和大家聊的这些三四线城市，不是普通的三四线城市。这批三四线城市啊，很幸运，他们围绕在一线城市周边，能够接受到一线城市的人口和产业流入。我们将这一类城市称之为环一线城市，这一类城市非常值得我们的关注。
这些城市为何会具有投资价值呢？核心原因有两个。
原因一：大都市圈是城市群必然的发展趋势
前面课程也和大家提到，现代史上的人口迁移经历了两大阶段：第一阶段，人口从农村向城市迁移，一二线和三四线城市都有人口迁入。第二阶段，人口从农村和三四线城市一起向一二线大都市圈迁移。
所谓的大都市圈就是由一两个特大城市为核心，带动周边一定范围内的一批中小城市发展，所形成的辐射带。这其中，就包括环一线城市。由于经济越发达，资源信息人才越需要集中的集聚效应，大都市圈是城市发展的必然趋势，一些发达国家已经走过了这一段的历程。
以美国为例，1950年代，美国城镇化率64%，与我们国家现在59%比较接近，同处于30%-70%的快速城镇化阶段。1950-2015年间，美国都市区人口比重从56.7%增加到85.6%。其中，100万人以上都市区人口占全国的比重从1950年的29.4%增至2015年的56.0%，500万人以上都市区的人口比重从12.2%增至25.1%，人口向大都市区集聚的趋势明显，而且规模越大的都市圈，聚集效果更明显。
日本也一样，从1844年开始，除1944-1945年受战争影响外，日本三大都市圈人口持续快速增长，人口大规模净迁入。
东京圈人口从1844年的406万人增至1975年的2704万人，占比从10.85%增至24.16%；大阪圈人口从308万人增至1435万人，占比从8.21%增至12.82%；名古屋圈人口从224万人增至755万人，占比从5.98%增至6.74%。
日本三大都市圈的人口占比都在增长，特别是最大的东京圈由10.85%上升到24.16%，再次证明人口向大都市区聚集的效应。
再看韩国，1955年开始，首尔都市圈人口快速增长，从393万人增至2015年的2442万人，占全国比重从18.27%增至49.12%。相当于一个首尔都市圈就占了整个韩国一半的人口，这个聚集度非常恐怖。
从美日韩三国的都市圈发展进程，我们不难发现，都市圈发展是城市化进程的必然趋势。
而我们国家，也不会例外，也需要以一线城市为核心，形成强大的大都市圈。
今年2月19号，国家发改委就发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，提出要推动都市圈建设。到2022年，都市圈同城化取得明显进展；到2035年，现代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影响力的都市圈。
很明显，大都市圈的趋势不可逆转，国家也在主动推行，而围绕在四大一线城市周边的环一线城市，无疑就是最大的受益者。
原因二：大都市圈辐射带动环一线城市发展
在大都市圈的策略推进下，围绕在一线城市周边的三四线，能够实实在在接受到大城市的辐射和带动。譬如能接受到一线的居住外溢、打通和一线的交通连接、承接一线的产业转移。
首先，环一线城市能接受一线的居住外溢。
一线城市经济最发达，配套最成熟，房地产的价值自然最高，但房价也高，并不是每一个在一线城市打拼的人都能买得起。越来越多那些在一线城市发展，但买不起一线的房子，只能跑去一线周边买房的人群。比如在北京，中心区房价均价至少都要在7/8万㎡以上，很多人只能都跑到东边离北京30-50公里的北三县去买房，难道是因为爱吗？还不是因为穷。环一线城市能够近水楼台先得月，吸收一线城市的居住人口，北上广深都无一例外。
其次，环一线城市会不断打通和一线的交通连接。
一线城市的人口一部分被吸引来了，这些人口并不需要这些三四线提供就业机会，需要的是什么？便利的交通。在两地之间的交通连接方面，不管是一线还是周边三四线实际上都是非常乐意的。对于一线城市，打通与周边城市的交通连接能够帮助疏解人口，缓冲高房价、高人口密度、和公共配套资源的压力。对于三四线，建立和一线城市的交通连接对自己发展有利，自然是乐意得不得了。关于这一点，最典型的案例就是广州和佛山的地铁线广佛线，这是全国最早的跨城地铁线。而后面上海延伸到昆山的11号地铁，也是一个典型的案例。
最后，环一线城市将承接一线的产业转移。
环一线城市要发展，最大的好处莫过于能够接收到一线的产业转移。不管是出于土地、人工成本，还是城市协同发展的原因，很多一线城市会逐步的把一些产业向周边转移。例如原本在深圳的一些科研创新和电子组装产业就转移到了东莞，其中最为人熟知的就是华为了，将手机业务——华为终端和企业数据中心搬到了东莞。
所以，由于以下两个原因，环一线城市的房产是有投资价值的。
1.大都市圈是城市群必然的发展趋势；
2.大都市圈辐射带动环一线城市发展；
这些环一线城市，产业没有一线城市发达，人口没有一线城市多，但它却离一线城市最近，天生命好，像皇帝身边的太监，独得皇上恩宠。能够享受到大城市带来的居住需求、交通和产业辐射，那自然而然他们的潜力和房价就不是那些普通的三四线房价能够比拟的。
但环一线城市也不少，并不是每一个都能买。到底哪些环一线城市才具有投资价值，而哪些环一线甚至还是是坑呢？下一节，我会给大家一些标准，教大家做筛选的同时，也会给大家一个最终的结果：当前升值潜力最大的环一线区域在哪里。那么下节课再见。
