主讲人：李俊怀
大胡子说房CEO，城市与房产研究专家，腾讯房产特聘顾问
买房有门道，投资有诀窍。欢迎大家来到房产学习课堂——大胡子说房，我是大胡子老师李俊怀。
买房很重要，卖房也很重要。买得再好，但却不懂得如何卖房，那也赚不到钱。不懂卖房，你可能会卖错时机，明明房价还在疯涨，你却卖了。可能卖便宜了，100万的房子，你90万卖了。也可能该卖的时候没卖，后来房价跌了。不管那种情况，你都是功败垂成。所以有句话是这么说懂得：懂买的是徒弟，懂卖才是师傅。
今天我要和大家聊3个关于卖房的重要事情：什么时候是卖房的好时机？哪些房子必须卖？应该怎么卖？
第一件事情：什么时候是卖房的好时机？
在第11节的时候，我就已经告诉大家：楼市高潮期是卖房的好时机。结合最近几年的楼市行情预判，我个人认为是2019-2020是楼市低迷期，2021-2022才是楼市高潮期。
所以，如果你要找个比较好的卖房时机，我认为2021-2022楼市相对较好的时候，整体上是卖房的好时机。
如果一定要在2019年卖房的，我认为2019年上半年是个卖房的好时机。
如何判断卖房时间点呢？
根据过往的周期规律，房价涨跌周期基本3年一个轮回，上涨的时间跨度一般不会超过2年。所以，如果一个城市的房价连续上涨了2年，那么就可以考虑卖了。更具体一点，如果一个城市，它的二手房成交量连续3个月下降，那么就证明楼市高点即将过去，卖房要赶紧了。
当然，如果这一刻你的目的很明确，就是要卖了这套房子才能去新买一套，一卖一买不吃亏，那就按照需求随时卖吧。
如果你的房子都是一些有价值的房产，具体怎样才算是有价值的房产，在本套课程的其他章节都会讲到，这里不做过多分享。卖了房子后资金没有更多用途，我建议你留着，中国的楼市整体上我认为还有至少10年的上涨空间。
第二件事：哪些房子必须卖？
卖房是不是必须一定要等到楼市高点再卖？不是！首先，没有人能够预判楼市的最高点，能卖到相对高点已经很不错。其次，卖房子，选时机很关键，但更关键的是你对房子的认知，如果你这套房子本身价值就不高，应该要做的是赶紧卖掉。
在第18节课，我已经跟大家明确了一点：做房产投资想要能够持续赚钱，必须坚持一个行动准则：在质量上优化房产，在数量上减持房产。
那些非优质的房产，包括哪些呢？
1.大部分三四线城市的投资性房产。
由于经济、人口、政策多方面的原因，现在很多三四线城市的房子已经成了烫手山芋，买来住可以，但是若买来投资的话，出租不好租，卖也不好卖，必须尽早处理掉。关于这一点，我会在第41节课详细给大家讲解。
2.非优质的旅居地产、养老地产。
旅居养老地产刚兴起不久，整个市场上鱼龙混杂，很多人都会买错。你试想一下，如果一套旅居房、养老房，周边没山没水没配套，气候又不好，住起来不舒服，你会愿意接手吗？这种房子就跟特色小镇一样，一搞一大片，一死也是一大片。对这些非优质的旅居养老房产，也是趁着热潮未过，能脱手，赶紧脱手。如何辨认什么样是优质和非优质的旅居养老地产，后面的课程会给大家做详细的讲解。
3.远郊房产。
地段的重要性我已经反反复复给大家说过无数遍了，一个城市，房子有没有价值首先就看地段。如果你是买来投资的，哪怕是一二线城市，远郊区的房子能卖也直接卖掉，近郊区的房子有选择性的卖。市中心以及有规划和资金支撑的部分新区的房子，才会有最坚定的持有价值。
4.低品质房产。
房子本身和配套也是影响房产价值的重要因素，如果你的房子已经有二三十年楼龄的楼梯楼，学区非常一般，离地铁很远，没有充足的停车位，周边环境脏乱差等等这些非常影响居住品质的问题，你也该考虑转手了。未来的90后，00后对房屋品质将会越来越挑。所以，对于楼梯房、学区很一般的房、非地铁盘、老破小，如果有这些缺点的任何一条，但又没有其它明显的优点，都可以考虑卖掉。
第三件事：怎么卖？
知道什么时候卖不等于就能卖个好价格，同一套房子，在同一个时间在不同的人手中，卖出的价格可能相差几十万都是可能的。
那么怎么才能卖到一个好价格呢？我给大家4个卖房的策略：
1.房子未卖，价格先行
这是一个很简单的道理，很多人都懂，但我还是要拿出来讲，因为这一点很重要。很多人对自己的房子值多少钱是心中没数的，结果买家谈价格的时候，随便一讲价，你就降下来了。甚至在中介挂牌的时候，一开始就挂了个低价。这个错误，对于平时不是生活在房产所在地的业主来说，更是如此。很多低价的笋盘，都是些外地人，或者是人在国外，还有就是一些老年人挂盘出来的，因为他们根本不了解行情啊。
那么怎么判断房子的合理价格呢？一是在同一个楼盘的房子纵向对比，二是跟周边的楼盘横向对比，最后，还可以参考一些中介门店的意见，给大家一个最简单的方法是：你假装你要买房，在中介店问下类似你要卖的这套房子的价格就知道了。
2.只有自己知道的优点不是优点，别人知道的优点才是优点
这句话有点绕，什么意思呢？就是说，如果你的房子再好，好到有100个优点，但是买房的知道吗？一定不知道，很多人卖房就很简单粗暴，直接把房子往中介那一挂就了事。以为自己房子好，就不怕酒香巷子深。大家知道为什么开发商卖房要比二手房卖房要快得多，是因为一手二手的区别吗？不完全是，有一个非常关键的是，开发商卖房的时候，那可是全世界打广告，而且把售楼部搞得富丽堂皇，把样板间装修得让你沉浸在美好生活的不能自拔，你说你能不动心吗？
可当你自己要卖二手的时候，你是孤独的，你是弱势的，你若不把房子挂到中介处，谁都不知道你卖房。就算挂到了中介，你所得到的人流也可能是少之又少。所以，在本身曝光量就少的前提下，你就要提高流量转化率。
如何提高流量转化率，把你的房子的优点，全部罗列好，它的地段、配套，尤其是你居住的体验，还有物管的情况，或者你这套房子本身在装修花了很大力气，什么顶级设计，高端家具，隔音隔温保暖无敌，甚至说风水特别好，你就必须要整理出来啊。
整理出来后，把这套东西清楚的转达给中介，让他们做好内部分享和培训，这样成交率肯定要比你甩手一挂盘，啥事不管的成交率要高得多。
3.从缺点入手，让房子卖个更高价
世界上没有房子是没有缺陷的，但有些缺陷是可以补救的。譬如：如果采光较差，那就从重新刷一遍白墙，或者尽量晚上看房嘛。如果楼下吵闹，那你就挑个安静的时间嘛。如果房子比较旧了，那就花点钱重新小装修下，让买家对房子至少还有对生活的幻想嘛。如果脏乱差，那就大扫除一下，搞搞清洁，整理一下嘛，能有多难。几百块请人来搞个清洁，让人眼前一亮，比那种一眼就觉得脏乱差的房子，贵个几万都有可能。
北上广深最好地段的二手房我都看过，你知道看了那么多二手房我的感受是什么，这些身家几千万的房东，怎么房屋可以乱成这个样子？有些装修是土的要命，有些是屋子里乱糟糟，一点都人感觉不出这是两三千万的房子。你一定要相信，哪怕一模一样的户型，一套干净整洁的房子和一套乱七八糟的房子，大家愿意出的价格完全会不一样。
卖二手房，必须要懂得一个词就是：凤变冰，也就说如何在合理的包装之下，把凤姐变成范冰冰。
4.你卖的不仅是房子，还有生活
在陪伴买家看房和交易谈判的过程中，别那么冷冰冰，热情一点，和买家聊一聊住在这房子的一些真实感受。如果你的配套对应全市最好的小学，说一下这里读书给你孩子带来的改变有多大；说下这里的小区晚上有多安静，物管究竟是怎么管理，平时邻里之间怎么相处有什么小区活动等等。人都是感性的，给点希望人家，提高一下别人的期望，也相当于提高别人的心理预算。别人来看房的时候，不要傻傻的站在一边，只顾着让中介去介绍，你个人的真诚介绍会加不少分。有些房东甚至还板着一张脸，人家只是来看房而已并没有欠你的钱。
好，关于今天的课程，我们来做个小结：
第一：楼市高潮的就是卖房的时候，我个人预测2021-2020楼是个卖房的好时机。如果一个城市的房价连续上涨了2年，或者二手房成交量连续3个月明显下降，那就是楼市高潮已过了，就不是最好的卖房时机了。
第二：这些房产必须尽早脱手：大部分三四线城市的投资性房产、非优质的旅居养老房产、远郊房产和低品质房产。
第三件事：4个卖房策略。
1.房子未卖，价格先行；
2.只有自己知道的优点不是优点，别人知道的优点才是优点；
3.从缺点入手，让房子卖个更高价；
4.你卖的不仅是房子，还有生活；
说房产，就不能不提到婚姻。房子即是爱的归属，家的载体，但也是家庭的重要财产，很多人都会非常关注。那究竟婚前、婚后的房产归属该如何界定？在婚姻中，要注意哪些房产问题，如何保证房产的安全呢？下节课，我们再聊。
卖房小结：
1、时间：楼市高潮的就是卖房的时候，个人预测2021-2020楼是个卖房的好时机。
2、这些房产尽早脱手：大部分三四线城市的投资性房产、非优质的旅居养老房产、远郊房产和低品质房产。
3、卖房的4个策略：①房子未卖，价格先行；②只有自己知道的优点不是优点，别人知道的优点才是优点；③从缺点入手，让房子卖个更高价；④你卖的不仅是房子，还有生活
