主讲人：李俊怀
大胡子说房CEO，城市与房产研究专家，腾讯房产特聘顾问
买房有门道，投资讲诀窍。欢迎大家来到房产学习课堂——大胡子说房，我是大胡子老师李俊怀。
前阵子，黑龙江一个曾经赫赫有名的“煤炭城市”——鹤岗，在全国人民面前大大露了一把脸，一套46m2的房子总价居然才1.5万，也就是320元/m2。难道真的应验了马云所说，“房价如葱”的时代要来了？
脱离整体谈个例就是耍流氓，中国楼市接下来该如何走，还有没有上涨空间，我们只能通过整体大局来评判。大家只需要读懂接下来给到大家的这四个指标，未来中国楼市涨跌你心里就会有数了。
指标一：GDP
GDP的增长是判断楼市涨跌一个非常关键因素。昨天的课程，我们提到了中国GDP增速在18年创了新低，但大家要清楚一点：经济增速放缓不代表经济不行。就算是6.6%的增速放在全球来说也是高增速了，一样排在全球前20，在欧美日等国家面前绝对也是一骑绝尘。就拿美国而言，2018年GDP增速2.9%，只有中国的一半不到，但对美国来说已经很不错了，它的GDP增速超过5%的年代要追溯到1984年。所以，如果咱们还能保持6%哪怕5%的增速，保持一个10年，都是一件很恐怖的事情。按照中美目前的发展速度，2030年左右中国的经济体量就能赶上美国。
光看GDP增速还不行，咱们再来看看人均GDP。未来房价还会不会涨，就看老百姓买不买得起房，而老百姓买不买得起房，就看老百姓有没有钱。老百姓有没有钱，最重要还是就看人均GDP怎么走。
十九大报告中，有一个目标写得非常明确：到2035年，中国必须要达成全世界发达国家前30名的行列。也就是人均GDP收入必须达到中等发达国家水平。
2018年中国的人均GDP仅约9800美元，而发达国家是多少？欧盟3.2万美元，日本3.4万美元，美国更是高达6万美元。兄弟们，这是差距，也就是我们的进步空间呀。
先不说达成美国6万美元的人均GDP水平，先完成一半，达成3万美元的人均GDP。也就是说如果接下来中国人均GDP能翻两倍以上达到3万美元，那你说房价涨不涨？大家要清楚，楼市是最大的资金蓄水池呀。
指标二：城镇化
过去十几年，城镇化是助涨房价很重要的一个因素。
截止18年年底，中国城镇化率达到了59.58%，对比我们40年前18%的城镇化率，可谓是翻天覆地的变化。但是对比美国日本呢？咱们中国目前的城镇水平只相当于1945年的美国和1955年的日本。而现在美英日法等发达国家现城镇化率都在80%以上，而这也是我们城镇化发展的空间。
通过总结研究国外城镇化的进程发现，当城镇化率达到70%-75%左右，城镇化的进程才会放缓。以中国最近10年平均每年1.4%的城镇化推进速度来算，我们距离城镇化进程的边际拐点还有7到11年左右，也就是说，中国起码还能享受7-11年城镇化高速发展的动力！
今年4月8日，国家发展改革委公布《2019年新型城镇化建设重点任务》，全面取消100-300万城区人口城市的落户限制，全面放开放宽300-500万城区人口城市的落户条件，国家的目的在于什么？在积极引导农村人口落户城镇啊，离2020年前要达成1亿人口落户城镇这个目标已经非常紧迫了。
指标三：人口红利
大家都知道，中国近40年经济的高速发展，近20年房价的持续上涨，都和一个很重要的因素有关。没错，人口红利。
过去几十年，我们有着全球最庞大的劳动力人口基数且不断在增长，这些庞大的劳动人口直接促成了经济的飞速增长。而对于楼市而言，这批庞大的劳动力就是赤裸裸的买房刚需，因为伴随这波人口结婚、生孩子，就必须买房。
但是最近几年，连续不断下降的人口出生率让很多人担忧，认为中国的人口红利已经没有了。人口出生率下降不代表人口红利没了，就像前面说的，哪怕我们经济现在下滑到6%，一样都属于高增长呀！而我要告诉大家的，人口红利不是没了，而是和房地产一样进入了下半场。我的观点是，中国的人口红利由过去的数量红利变成了素质红利，别小看素质红利，这个红利也很恐怖，对后期的房地产也会起到很大的推动作用。那究竟是怎么一个恐怖法，对楼市会起到怎样一个作用。下节课，我会专门和大家来聊这个话题。
指标四：通货膨胀
从1978年到2018年这40年，中国的M2和GDP平均增长速度分别是21%和14.7%，两者之差也就相当于通胀，约年均6.3%，也就是说在过去，如果你的投资收益低于6.3%，你连通胀都没跑赢。大家可以总结一下，你说过去20年有什么产品可以跑赢这个通货通胀的，股票吗？债券吗？不用猜了，只有房产这个产品能够跑赢通胀！从2000至今，中国的累计通胀达到201%，而房价，仅仅是全国大锅饭的数据，涨幅就高达338%。很明显，过去中国房价的涨幅直接碾压通货膨胀。
房子抗通胀不仅是中国特色，通过研究美国房地产历史，我们发现1890-2010年这120年里，美国的通胀率平均为2.8%，而美国房价的平均增长率约为3%，略高于美国通胀。美国用120年的房地产历史向我们展示了一个对抗通胀的好途径，那就是投资房产。
我可以很明确的告诉大家，只要我们还处在纸币信用时代，通货膨胀就会永远存在！
好，我们来总结一下刚才的知识点，判断中国房价还有没有上涨空间的4个指标及它的表现分别是：
1、GDP。GDP依旧高速增长，人均GDP潜力无限；
2、城镇化。城镇化进程继续，离70%城镇化率的拐点还有10年；
3、人口红利。人口红利由数量红利变成素质红利，对房价依旧起到支撑作用；
4、通货膨胀。通货膨胀依旧，房产依旧是最好的保值品；
所以，哪怕就像我们上一节课和大家聊的，现在的楼市存在有千百般问题，甚至是危机重重。但是只要有刚才和大家说的这4大指标的支撑，楼市就依旧还有上涨空间。短期内楼市可以下跌，但是未来10年中国楼市一定还是上涨的！
我知道大家心中肯定还有一个问题没有解决：人口出生率不是创40年新低吗？怎么还有人口红利呢？明天，我会为大家揭露这个真相。
