主讲人：李俊怀
大胡子说房CEO，城市与房产研究专家，腾讯房产特聘顾问
买房有门道，投资讲诀窍。欢迎大家来到房产学习课堂——大胡子说房，我是大胡子老师李俊怀。
大家买房一定会碰到一个很头疼的事情，什么时间点买最好呢？现在这个时间买房，会不会一买房价就下跌啊？但是，现在好像又到处都在传楼市要回暖，的确3月份北上广深不管是一二手房成交量都在大增啊。
很纠结，买早了怕跌，买迟了怕涨，惶惶不可终日。大家不要心急，今天就是要教大家解决这个问题。房价短期内的涨跌判断其实也是有方法可循，有信号可读的。究竟如何判断楼市回暖呢？大家听好了，我给你们3个条件，只要3个条件同时符合，那么楼市马上就会迎来一波上涨。
条件一、楼市限购是否放开
大家都清楚，15/16年启动的这波房价上涨实在是太猛了，很多城市一年涨50%甚至翻倍都再正常不过。房价一热，国家又开始实施严厉限购。北上广深限购一直都未松开，那一批强二线城市，如杭州、南京、成都等，在2014年实际上是全部放开限购的，只不过房价一涨，2016年又陆续收紧限购，外地人需要1-3年不等的社保。截至2018年，限购的城市达到50多个。所以， 2018年下半年全国楼市大部分又由火热转入凉凉。楼市稍微变冷才半年不到，这些限购城市又顶不住了。这不， 2018年12月，限购又开始放松了。
珠海，外地人购房，由本来的5年社保改为1个月、3个月、1年不等；
合肥，外地人买房由1年社保，到只需提供1个月社保即可购房，剩余11个月社保可补交；
这两个城市是直接明面上来，而限购放松还有另外一种表现方式，大家猜下是什么？没错，就是放宽落户资格。你说你直接把户口都落在这个城市了，还看什么社保，直接就可以买房了。
2019年1月，海口放松人才落户条件，专科以上从40岁放宽到45岁。杭州直接是大专以上，多少岁都可以落户。最猛的是石家庄，直接零门槛落户，只要有身份证和户口本，来了你就是石家庄人。而最为轰动的事件，4月8号，国家发改委直接宣布，城区人口100-300万之间的城市完全取消落户限制。城区人口在300-500万的全面放开放宽落户条件。你可以理解为，500万城区人口以下的城市，限购名存实亡。
所以，你说当下楼市限购放松了吗？很明显嘛。只不过这次的限购放松不像2014年，直接不需要社保。这次的特点是：部分降低社保年限，部分放宽落户条件。当然啦，北上广深这4大一线城市上在限购的这个气质上依旧是把握的死死的。
所以，当前的限购只是说是放宽，不能说是放开。
那么要怎么判断楼市限购是否放开呢？
我给大家一个标准：北上广深只要有一个一线城市的社保年限降低了，比如从5年降为3年，或者大部分强二线城市直接放开限购，那么限购放开这个条件就完全成立。
那是不是限购放开了房价就一定会涨？不，我们继续看第二个条件。
条件二、银行是否放水
银行放水，无非两大点：降准和降息。
从18年到现在，央行已经连续5次降准放水，一共释放了3.8万亿资金。但是这一波降准和15年的降准有所区别，这一波的每次降准放水，国家都明确规定不能大水漫灌，要精准滴灌。明确规定了资金要用于支持实体，中小企业的发展。所以，我们可以看到小微企业的抵押贷款利息从去年的8%，降到今年3月的4.35%。很明显，钱还是在鼓励流入中小企业的。
虽然房地产企业的融资贷款还是被管得死死的。但是，个人买房贷款的利息在连续上浮了23个月之后在18年的12月份停止了，很多城市从18年的首套上浮20%，到现在上浮15%，甚至只需上浮5-10%。
这5次的降准的确让市场上的资金越来越多，虽然资金被严加看管，严禁流入楼市。但是，首套房贷款利息的上浮比例的确在不断在下降。而且我的预测是，今年央行直接降息的概率非常之大。
在银行放水的这个条件上，央行今年再降准两次或直接降一次息，那么银行放水的条件也就完全成立。
条件三、楼市成交异动
有个词叫做：量在价先，房价要涨，必然是先体现在成交量在上涨。成交量上涨是楼市回暖的最直接征兆。要判断楼市当前情况，二手房数据要比一手房数据更真实，更能反应市场的变化。如果一个城市的库存去化周期在12个月之内，二手房的成交周期连续2个月变短，同时它的二手房成交量连续3个月出现明显的上涨。那么，基本上可以断定，这个城市将会迎来一波上涨行情。当然这里也有个前提，这个城市的库存去化周期在12个月之内。
我给大家举个案例，让大家更容易理解。比如说当前的上海，截止到2019年2月，新房库存去化周期在10.4个月。二手房从11月开始成交量出现上涨，一直到递增到2019年1月。2月份成家量被春节打断。但是，3月份直接暴涨到2.6万套，2.6万是什么概念？从2017年截止到19年2月，整整26个月，没有一个月突破过2万套。上海当前房价是否会迎来一波整体上涨，还有待观察，因为二手成交量还得再连续保持2个月2.6万左右的成交量。如果能保持，上海房价必涨。
好，判断房价上涨的3个条件已经给大家分享完，我们来总结下这3种条件的关系：
限购放松是购买人群的释放，把那批原本没有房票的购房群体直接释放出来；而银行放水则是购买力的提高，让买房的人首付更低、贷款更容易，贷款成本更低。而成交量的异动，一定是限购放松和银行放水的共同促成的结果，是房价上涨的最直接征兆。
最后，我们再次回顾下地产牛市来临前的三个信号：限购放开、银行放水、成交异动，一旦这三者的成立条件完全出现，说明时机到了，请不要犹豫，马不停蹄冲进售楼部，先买为敬。
当然，如果你是高手的话，可能完全都不用等待第3个条件：成交异动的出现，只要你懂得挑选城市，对楼市敏感，前面两个信号一旦成立，就可以下手了。至于如何选城市，非常关键，在本套课程的其他章节，我会详细给大家讲到。
